ברק המומחים לבדיקות ליקויי בנייה ואיתור רטיבות | שירות מקצועי ואמין | צור עימנו קשר עוד היום
 
    דף הבית
    פרופיל
    שירותים
    רעידות אדמה
    בדיקת דירות יד שנייה
    כתבות ומאמרים
    פסקי דין
    בדיקות רכוש משותף
    יצירת קשר להצעת מחיר

 
כתבות מאמרים
 
11. ליקויי בניה- אחריות מהנדס הבניין לליקויי בניה 
 
 
                                                                   
                                                                              הסיבות לסדקים בדירה
 
הסיבות לסדקים בדירה הם רבים ושונים: חלקם בשל סוגי עומסים אופייניים הגורמים להיווצרות סדקים במבנה כגון:
  • עומסים אנכיים.
  • עומסים אופקיים.
  • שינויים תרמיים (בעיקר התפשטות והצטמקות של רכיבי המעטפת).
  • התכווצות וזחילה.
  • שקיעות של היסודות.
  • עומסים הפועלים בשלד המבנה ומועברים לרכיבים בלתי נושאים במבנה.
המקומות האופייניים להיווצרות סדקים במבנה הם:
  • סדקים בתקרות וגגות המבנה.
  • סדקים בתפרים בין רכיבים נושאים ובלתי נושאים בשלד המבנה, שנבנה מאלמנטים שונים כגון: עמוד, קורת בטון, חגורת בטון, תקרת בטון וקירות .
  • סדקים בקירות וגדרות בטון.
צורות אופייניות של סדקים במבנה
  • סדקים אלכסוניים
  • סדקים אנכיים
  • סדקים אופקיים

הסדקים פוגמים בתפקוד המבנה ובמראהו האסטטי, וכן עלולים לגרום לרטיבות בתוך חלקי המבנה.

מניעת סדקים

ניתן למנוע ואו לצמצם היווצרות הסדקים על ידי:

  • ביצוע תכנון בהתאם לערכים גבוליים לדפורמציה המפורטים בתקנים הרלוונטיים.
  • תכנון וביצוע המבנה בהתאם להנחיות רבות המתבססות על ניסיון הנדסי הקודם.
  • ביצוע איכותי של תפרים בין אלמנטים מחומרים שונים בשלד המבנה בהתאם לפרטי ביצוע הנדרשים .
סובלים מסדקים במבנה? פנו לברק במומחים לביקורת ליקויי בניה 02-6483663, 02-5664627
 
 
                                                                 סדקים וקירות עקומים בדירה

 

דיירים שונים פונים לברק ביקורת בניה בשאלה: מדוע קיימים בביתם קירות עקומים וסדקים רבים החוזרים ונשנים חרף תיקוני שנת בדק שבוצעו על ידי הקבלן?
כידוע במקומות רבים בוצעו פרווייקטים שונים על ידי יזמים וקבלנים,אשר חלקםביצעו את קירות האיזולציהוקירות הפנים בדירותיהם ללא מפקחים או במנהלי עבודה בעלי הידע המקצועי הנדרש, אלא הסתפקו באדם אשר "יסתובב" בשטח על מנת לוודא שהפועלים אינם מתבטלים.
 
בפועל מנהלי העבודה הללו, היו חסרי הכישורים הנדרשים,כך הפועלים אשר בנו את מחיצות הפנים
 
בבתים בדקו "בעין" ללא מיכשור את פילוס הקירות, שבדיעבד התברר בזמן הריצוף כי הם עקומים.
במקרים רבים הפועליםשכחו (או מחוסר ידע ) כי את הקירות האיזולציה וכן את קירות הפנים יש לחבר לשלד,ולעמודים באמצעות קוצי ברזל, חגורות ועוד.
כך נוצר מצב כי בחלק מהבתים, חבורי הקירות הינם מוצמדים לקירות האחרים ללא חיבורימתכת, ללא קוצים וללא חגורות נדרשות, עובדה הגורמת עם הזמן לסדקים אנכיים בחיבורים וכן לסדקים שוניםבקירות, מעל וסביבמשקופים ועוד.
 
במקרים רבים בוצע חיבור בין קירות הבלוק לבטון ללא רשת, או בד יוטא לפני ביצוע הטיח, דבר הגורם במקרים רבים לסדקים בתפרים, בחיבורים ועוד.
בתקנות תכנון ובניה וכן בתקנים האחרים, נזכר ומחוייב יצירת חיבורים בעזרת חגורות בטון, קוצים וכו'. דבר אשרלא נעשה במקרים רבים, כיום אופן התיקון הוא בעייתי מסובך ויקר, כבפתגם הידוע"כאשר טיפש אחד זורק אבןלבאר דרושים אלף חכמים כדי להוציאה"...
יש לבדוק ולבחון כל בעיה לגופה על מנת שניתן יהיה לייעץ כיצד לבצע את התיקון באופן שלאיחזור על עצמו. ( האחריות לא לכל החיים ).
לעיתים על המתקן לשבור את כל רצף החיבור בין הקיר איזולציה לעמוד כדי ליצור התחברות באמצעות קידוחיםוהחדרת קוצי חיבור ועוד.
לעיתים ניתן לחרוץ את הסדק לאורכו, לחשוף את הטיח לרוחבו מס' סנטימטרים ולאטו באמצעות תחבושת טבולהבפריימר ועוד, כאמור כל מקרה לגופו .
 
מומחי ברק ישמחו לבקר ולהמליץ על הפיתרון המושלם לביצוע ולפקח עלפיצורך.
 
טל: 02-6483663, 02-5664627
 
 
 

 בדיקת גגות 

 
 
גגות משופעים
מבנהו הבסיסי של גג משופע מורכב מקונסטרוקציה עץ או מתכת, עליהלוחות וכיסוי הגנה מפני פגעי מזג אוויר. מטרת הלוחות הינה לשמש כבסיס לכיסוי ההגנה אשר למעשה שומר על הגג.לגג המשופע קורות מקבילותהנפגשות בקצה הגג ויוצרות שם זווית, קיימים גגות בעלות שיפועים וזוויות רבות כיאה לאדריכלים המשתדלים ליצור גגות מיוחדים. הלוחות עשויים לרוב מעץ דיקט או חומר דומה אשר מהווה בסיס לכיסוי ההגנה מתחת לרעפים, תפקידם לפנות מים לדפנות הגג באמצעות ניקוז או לשפיכה מעבר לדפנות. לוחות הגג אינם חסינים בפני מים על כן על כל הרעפים להיות שלמים ובעלי יכולת להתמודד עם מצבי שלג, ברד, גשם וכל מזג אוויר קיצוני אחר.

מומחי ברק לבדק הבית, עורכים תחילה בדיקהחיצונית של הגג על סמך מראה עינים. בדיקה זו כרוכה בסיבוב סביב הבית, לאחריהעוליםעל הגג, לבדיקת תקינות מבנית של הגג.

בדיקת גגכוללת את האלמנטים הבאים:

רעפים עקומים – התקנה גרועה של שכבת הגנה חדשה על גבי ישנה. מצב זה עשוי לא להפריע אך הינו מועד לחדירת מים ונזק עתידי.
 
רעפים שאינם קשורים בכפוף לדרישות התקן, כל רעף בשפת הגג וכל רעף רביעי ביתרת הגג.

שקיעות– לרוב עקב נזק בלוחות הגג, אך יכול להיות גם עקב בעיה מבנית כגון נזק לקורות המריש (הקורות אשר מחברות את הקצה העליון של הגג לקורות המסגרת) ,לוחות גג רופפים או רווחים קטנים מדי של תומכי מסגרת הגג. רצוי מאוד לתת למהנדס מבנים להעריך את הבעיה.
בידוד תרמי- גג צריך להיות מבודד באמצעות חומרי בידוד, תיתכן הקצפת פוליראוטן, צמר סלעים, נייר תרמי, ועוד.אילולי כן, דיירי הקומת גג עשוייםלסבול מחום רב בקיץ, וקור עז בחורף, הבידוד נועדלהוות הגנה מפני תופעות אלה.
אוורור הגג – גגות צריכים להיות מאוורים. מסיבה זו יש לגגות פתחי אוורור על גבי הלוחות ובפנים הגג. אוויר חם צריך חלל להיפלט אליו בעליית הגג, אחרת תיווצר רטיבות אשר תצטבר ותגרום לריקבון העץ. . יש לבצע בדיקה של מיקום פתחי האוורור ומספרם, על מנת לוודא כי ישנו אוורור הולם לגג.

רעפים – בגג משופע חייבים להיות חופפים והדוקים בקצותיהםכדי שמים לא יחלחלו בין חיבוריהם ומאידךתפקידם לדאוג לניקוז המים במורד הגג.
 
בגגות שטוחים חייב להיותשיפוע קל לעבר נקודת ניקוז, למניעת הצטברות מי גשם על הגג.שיפוע הגגהוא האלמנט הראשון אשר יבדק: לעיתים קיימת רטיבות בקיר פנימי בשל חדירתמיםמהגג.
כיוון שגגות אלו אינם ניתנים לבדיקה מגובה האדמה,הבדיקה מבוצעתעל פני הגג. בית בגובה שתי קומות ומעלהמחויב לספק גישה לגג מתוך פנים הבניין, באחד מהאמצעים:גרם מדרגות, סולם, או פתח גישה בתקרת חדר, מזווה ועוד.

גג שטוח נבדל מגג משופע בכך שמים יכולים להיאגר עליו. בעבר, מים עומדים על גג נחשבו לדבר חיובי מכיוון שסייעו בקירורו בחודשי הקיץ החמים. כיום, ידוע כי שלוליות מים עומדים מהוות בית גידול לחרקים ואף גרוע מכך, לצמחים אשר שורשיהם יכולים לחדור את ציפויהגג. על כן יש לוודא כימים לא עומדים על פני הגג. יש לתת תשומת לב מיוחדת בזמן בדיקת גגות שטוחים לסדקים קטנים משום שאלו עשויים להוותבעיה רצינית בעתיד.

ישנם סוגים רבים של גגות שטוחים כגון גגות חד-שכבתיים, גגות מתכת, גגות מצופים זפת ועוד. בדיקת הגגות הנ"ל דומה בכל המקרים. מהנדסי ברקיחפשו סדקים גלויים לעין, שלפוחיות, אזורים רופפים וקורוזיה מכל סוג שהוא. כל אלו עשויים לאיים על השלמות המבנית של הגג.
הסיבותלדליפה בקיר פנימי או תקרה עשויות להיות רבות, קשהלאתרם משום שהם עשויים להתחיל בגג ולאחריו לצאת ממקומות קלים ליציאה המרוחקים ממקור חדירתם.

 

התנתקות אריחים – סכנה!
אחת התופעות המדאיגות ביותר היום היא נפילת אריחים מחיפוי חוץ. שוב ושוב אנו שומעים לצערנו חדשות על פציעות, חלקן אנושות, מאריחי חיפוי חוץ שנפלו ופגעו בילדים ששיחקו בחצר הבניין או מנזקים שנגרמו לרכבים שחנו בחניה.

קיימות מספר שיטות לחיפוי אבן בבניינים בכפוף לתקן הישראלי.
אולם רוב בעיות ההתנתקות מתרחשות בשיטת ההדבקה (ללא עיגונים).
זאת בניגוד לתקן הישראלי הקובע מפורשות כי יש לעגן את האבן בשתי הקצוות.
כאשר מחפים בניין באבן בשיטת ההדבקה יש לוודא כי עובדים עפ"י כללי
המקצוע המחמירים ביותר.יצוין כי לא כל אבן מותרת בהדבקה והתקן הישראלי מגדיר באופן
ברור מה הקריטריון לאבני חיפוי תיקניות
 
 

קיימים סוגים שונים של פגמים באריחי אבן: סדקים, שברים, חלודה ועוד רבים.
כל אלו מחריפים עם הזמן כתוצאה מתהליכי בלאי הנגרמים מקרני UV, מים, רוח או קרבה לים על כן אין כל ערובה לכך כי אי חדירת רטיבות מהאבנים היא לכל החיים, זאת מאחר ויתכנו שינויים פגמים, סדקים וחרירים עם הזמן באבנים מאיכות ירודה, על כן מומחי ברק המנוסים בכך, יודעים לאמוד את טיב האבן ולהתריעעל כך מבעוד מועד..
 
ביצוע החיפוי
את החיפוי יש להתחיל כ-20 ס"מ מתחת לפני הקרקע למניעת חדירת רטיבות ולהבטחת מראה אסתטי ומקצועי.
 
 

למה הוא מתכוון?
שטח דירה ברוטו ? נטו?

נושאהמעורר מחלוקת בעיסקת רכישת דירה מקבלן הינו נושא שטח הדירה ולא בכדי. עדכה לא קבע המחוקק שיטה מחייבת אחידה למדידה ולציון שטח דירה אשר יהיה קבוע ומוחלט בקביעת שטח דירה על ידי הרשויות השונות. התקן הקיים כיום למדידת שטחים, אינו מיושם על ידי הרשויות השונותכך שחוסר הבהירות בנושא זה ובמיוחד אצל רוכשי הדירות הוא רב.
כמעט לכל רשות כללי מדידה שונים משלה, ושטחה של אותה דירה ממש יהיה שונה לצרכי ארנונה, לצורך הרישום בטאבו, לצרכי מינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב.

באופן כללי יש להבחין בין מספר שיטות עיקריות שרווחות בתחום הבניה לציון שטח דירה ונסקור חלק מהן.
"שטח ברוטו" משמעו, שטח הדירה כולל חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף. כלומר, מודדים את שטח הדירה גופא ואליו מצרפים את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף המצוי בבנין (לפי שטח הדירה ביחס לשטח יתר הדירות).
"שטח נטו" משמעו, שטח הדירה גופא ללא תוספות מחוץ לדירה (בחישוב זה כוללים בדרך כלל גם את השטחים המצויים מתחת לקירות החיצוניים של הדירה).
מונח שלישי מוכר הינו "שטח נומינלי", כאשר כאן הכוונה לשטח הדירה כולל חלקה היחסי בחדר המדרגות. יצוין, כי להבדיל משתי השיטות הראשונות שאינן רשמיות אך מוכרות היטב בתחום, השיטה השלישית של "שטח נומינלי" מקורה בתקן שהוציא מכון התקנים (תקן 975 משנת 1995).

הקבלן מסיבות שיווקיות בוחר להציג את הדירה באופן האטרקטיבי ביותר, ולפיכךהוא בוחר בדרך כלל בשיטה ה"מגדילה" את שטח הדירה כלומר"שטח ברוטו" או "שטח נומינלי", דבר שנועד מלכתחילה לסבר את אוזן הקונה הפוטנציאלי,וציון השטח באופן זה מטעה את מי שאינו בקי במונחים אלו, החושב כי השטח המצוין הינו של הדירה עצמה בלבד.ניתן לומר, כי הצגת שטח הדירה בהתאם לאחת משיטות המדידה המרחיבות, מביאה להגדלה של 20%-30% בשטח ולעיתים גם יותר, לעומת מדידה של שטח הדירה נטו. במקרה מסוים רכשו לקוחותי דירה בשטח של 132 מ"ר ברוטו, כך צויין בדף הפרסום, ובמדידה שערכתי עקב פניותיהם לברק ביקורת בניה, התברר כי השטח "נטו" אינו מגיע ל-80 מ"ר...
לאור תביעות רבות שהוגשו כנגד קבלנים במקרים רביםהקבלנים אינם מציינים כלל את שטח הדירה בכתב, וכל נושא שטח הדירה הוא בעל- פה בלבד.
רוכשים רבים אשר ביקשו כי אמדוד את דירתםבת ה-120 מ"ר התבדו כאשר התברר להם כי במקרה הטוב שטח דירתם הוא 90 מ"ר. אולם כאשר בקשתי מהם להציג בפני היכן רשום להם אותם 120 מ"ר מובטחים, התברר כי לאחר שחיפשו וחיפשו בכל המסמכים שברשותם, מישהוציין להם בכתב יד על גבי דף כלשהו את הסיפרה 120 מ"ר, כנראה שהמתווך או נציג החברה המוכרת/הקבלן ציין זאת, אולם סיפרה זאת אינה הוכחה לכך כי אכן מגיע להם דירה בת 120 מ"ר, כפי שהרוכשים היו בטוחים שהם קונים ואינה מחייבת את הקבלן, מאחר ואינה חלק מהחוזה או מהתחייבות כלשהי כאשר הקבלן או נציגיו מכחישים כי כתבו זאת.
 
אי ציון שטח הדירה על ידי הקבלן, נועדלהימנע ממחלוקות משפטיות בנושא, קבלנים בוחרים שלא לציין כלל את שטח הדירה במספר כולל, אלא מסתפקים במסירת תוכנית של הדירה שלרוב חסרים בה מידות במקומות שונים, היא כוללת את מידות החדרים השונים לרוב לא באופן ברור לחלוטין, כך לא יכול הרוכש לטעון כי הוטעה.

מחלוקות רבות התעוררו בנושא שטח הדירה, חלקן הגיעו לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין הידוע בעניין "צמיתות", נדון הנושא של שטח דירה אם כי בהיבט מעט שונה. במקרה שנדון, קבלן הפיץ פרוספקט של הפרויקט שהקים ובו ציין את שטחי הברוטו של הדירות (כלומר, שטח הדירה בצירוף חלקה ברכוש המשותף). לחוזי המכר לא צירף הקבלן תוכנית עם מידות של הדירה, בניגוד למתחייב בחוק, ולפיכך נקבע, כי המידע שמסר הקבלן באותו פרוספקט מחייב אותו, וכי את המונח "שטח ברוטו" בו נקב הקבלן יש לפרש כמתייחס לשטחה של הדירה עצמה בלבד. בית המשפט קבע, כי רוכשי הדירות לא היו אמורים לדעת את משמעות המונח "שטח ברוטו" והיו רשאים להבינו כמתייחס לדירתם בלבד. התוצאה היתה שהקבלן חויב לשלם לרוכשי הדירות בגין ההפרש בין השטח שננקב בפרוספקט למצב בפועל.

אולם לא כל יום חג. מול פסק הדין בעניין צמיתות לנסיבותיו אשר העדיף את עמדתרוכשי הדירות, ניתן פסק דין אחר, אף הוא בבית המשפט העליון שפסקבנסיבות שונות בו הועדפה טענתו של הקבלן (פס"ד בעניין מלכה יוסף נ' שיכון עובדים). באותו מקרה, נקב הקבלן בחוזה המכר בשטח הדירה מבלי שציין לפי איזו שיטה חושב, כאשר נתברר, כי השטח שננקב היה השטח הנומינלי, כלומר, כלל גם שטחים מחוץ לדירה. אלא מאחרשהרוכשים חתמו גם על תוכנית של הדירה בה פורטו מידות הדירה. בית המשפט קבע, כי אף שהיה זה מן הראוי, כי הקבלן יציין בבירור את אופן חישוב השטח בו נקב בחוזה, הרי משחתמו הרוכשים על תוכנית עם מידות נכונות של הדירה, חזקה שידעו את תוכנה ואת מידותיה של הדירה, ולפיכך דחה את טענות הרוכשים וקיבל את עמדת הקבלן בנושא.
לאור זאת מומלץ ביותר להתייעץ עם אדם המבין בתחום לפני שקונים דירה על הנייר. אם חשוב לכם מה שטח הדירה, על תחתמו עד שתתיעצו(ללא תשלום)עם מומחי ברק לביקורת בניה
 

 
 
האם רוכשים זכאים שבית המשפט יפסוק להם פיצוי כספי ולא יתיר לקבלן לתקן את ליקויי בנייה בדירה בכוחות עצמו?
בתביעה לתיקון ליקויי בנייה עותריםלעיתים התובעים, כי בית המשפט יפוסק להם פיצוי כספי ולא יתיר לקבלן לממש את זכותו על פי חוק המכר דירות לתקן את ליקויי בנייה בכוחות עצמו.

ההחלטה להכריע בסוגייה זו נתונה לשיקול דעת בית המשפט:
בית המשפט פסק ב ת"א (חיפה) 4961/05 - קטי תורג’מן ואח’ נ’ מפרם בע"מ כי:
"ההחלטה איזה סעד יוענק לרוכש דירה מקבלן - האם לחייב את הקבלן לבצע את תיקון הליקויים או להעדיף את סעד הפיצויים נתונה לבית המשפט".

הכללים לפיהם יכריע בית המשפט בסוגייה זו נקבעו בפסקי הדין המנחים הבאים:

הכלל הראשון הוא קבלת אחריות מצד הקבלן לקיומם של ליקויי בניה בדירות ונכונות מעשית לתקןאת ליקויי בניה:
ע"א 1722/90 זלוצין נ. דיור לעולה, נה(4), 203 שם קבע את הלכה פסוקה לפיה:
"אין לאפשר לקבלן תיקון בעין של ליקויים אלא אם הודה באחריותו וגילה נכונות מעשית לתקנם, וכן כי אין להפוך את דירת הרוכש ל"אתר ניסויים".

ע"א 8939/01 אביצור ואח’ נ. חפציבה בית המשפט חזר על עמדה זוגם בפסק הדין זה:
"כאשר ניתנת לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים...".

בנוסף, פסק בית המשפט, כי יש חשיבות לזמן שחלף מאז גילוי ליקויי בנייה ועד הגשת התביעה:
פסק הדין ב ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח’ נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נפסק גם, כי חלוף הזמן הניכר מאז גילוי ליקויי בניה ועד ליום הגשת התביעה, פועל נגד הנתבעת בדרישתה לאפשר לה תיקון בעין של ליקויי בניה.

בית המשפט בפסק דיןת"א (חיפה) 4961/05 - קטי תורג’מן ואח’ נ’ מפרם בע"מ חזר על כללים אלו ומנהכללים נוספים לפיהםמכריע בית המשפט בסוגיה זו:
"ההחלטה צריכה לקחת בחשבון מספר קריטריונים ובכללם: הוראות החוזה שבין הצדדים וחוק המכר (דירות); קיומה של נכונות אמיתית מצד הקבלן לבצע את התיקונים במהירות וביעילות; מהות דרישות התובעים לתיקון (ראליות או מופרזות); מידת הפיקוח הנדרש מצד בית המשפט; מידת אי הנוחות שתגרם לתובעים מביצוע התיקונים במועד ובדרך הנוחה לקבלן; אפשרות ראלית לביצוע העבודה נוכח קיומם של הפגמים.
 
 
 
האם רוכשי דירה מקבלן זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש עבור ליקויי בנייה שנתגלו בדירה אותה רכשו מהקבלן?


רוכש דירה מקבלן רשאי לתבוע בתביעהכי בית המשפט יפסוק לו פיצוי בגין עוגמת נפש, כאב וסבל בגין ליקויי בנייה.

הבסיס למתן פיצוי בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות מקורו בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין".

בית המשפט פסק בע"א 348/79 - חנה גולדמן נ’ יצחק מיכאלי ו-2 אח’, פ"ד לה (4), 31 כי:
"... אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. . ., בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים. . .".

בעניין שיעור, גובה הנזק אותו בית המשפט פוסקקבע בית המשפט העליון בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות נ’ ויקטור נחמיאס מו (2) 60,כי:
"אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות...".

כאשר בית המשפט פוסק פיצוייםבגין עוגמת הנפש עליו להתייחס לשיקולים שונים, ביניהם:
טיב וסוג ליקויי בניה, עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון ליקויי בנייה (אלו ליקויי בנייה תוקנוואלו ליקויי בניה נדרש לתקן), התייחסותו שלהקבלן, קבלת אחריות לקיומם של ליקויי בנייה וטיבהניסיונותשעשה לתקן את ליקויי בניה, גובה הפיצוייהכללי בתביעה שהגיש התובע ונתונים נוספים שבית המשפט ימצא לנכון לקחת בחשבון בקשר עם ליקויי בנייה.

 
 
 
ע"א 323/85 - מדינת ישראל נ’ אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט (4), 185

בית המשפט קבעפסק דין זה הלכה בעניין המעמד המיוחד של מומחה הממונה על ידיבית המשפט:

"כפועל יוצא ממנויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת כמובן יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה . . .והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו . . .; אולם עדות מומחה נוספת תובא על ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט מטעמים שירשמו (תקנה 130(ב) לתקנות). עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטויין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו".


ת"א (באר-שבע) 3314/05 - מולכו טובה נ’ אחים אום- שותפות רשומה ואח’ .

בית משפט השלום בבאר שבע פסק, על סמך הלכה זו, כי:
"עולה מכאן, בהעדר חקירת המומחה, כי חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך כלל את מסכת העובדות הרלבנטיות והמסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה".
 

ליקויי בניה- אחריות מהנדס הבניין לליקויי בניה

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

מאמר זה דן באריכות וביסודיות באחריותו של מהנדס הבניין המתכנן את הבניה ו/או מפקח עליה, בנוסף לאחריותו של הקבלן המבצע את הבניה.
למאמר זה  השלכה ונגיעה ישירה לכלל הציבור הבונה/ מרחיב/ משפץ את ביתו/ דירתו ובא להבהיר כי קיים גורם נוסף האחראי לבניה מלבד הקבלן המבצע ובסופו מובא פרק סיכום.

כבוד השופט איתן אורנשטיין חייב את המהנדסת פאר מרים, את הקבלן בידני רמי לפצות את מר חבא ואח' בגין ליקויי בניה אשר נגרמו  לביתו שנבנה ושופץ  באמצעותם.

פסק דינו של כבוד השופט אורנשטיין מתמקד בעיקר בנושא האחריות והרשלנות אותם הוא מייחס למהנדסת אשר תכננה את בניית הבית ואמורה הייתה גם לפקח על הבניה, ולגבי הסדיקה הקשה שהופיעה בבית  בנוסף, מתייחס ביהמ"ש בפסק דינו גם לאחריות הקבלן לנזק.

לפסק דין זה השלכות ונגיעה  לגבי כלל הציבור הבונה ו/או משפץ את ביתו ובא להבהיר כי על כתפיו של המהנדס הנשכר ע"י מזמין העבודה לצורך תכנון הבית והפיקוח על בנייתו מוטלת אחריות רבה , ולעיתים- אחריות עיקרית ומכרעת לקיומם של ליקויי הבניה.

אנשים שבונים או משפצים את ביתם, באופן אינטואיטיבי, נוטים לייחס את כל "חוליי" הבניה לקבלן אשר בנה את הבית, ולא מודעים לעובדת קיומו של "שחקן" נוסף בדמות המהנדס/האדריכל/המודד, שלעיתים, אחריותם של אלה גדולה פי כמה וכמה מאחריותו של הקבלן המבצע, כפי שהיה במקרה זה המובא להלן.

המהנדסת פאר חתמה במהלך הבניה על מספר אישורים מהותיים הנדרשים לקבלת היתר בניה וחיבורי תשתית כמו גם היתר לאכלוס הבית, כדלקמן:

לפי התכנון, ביסוס הבית הנו על כלונסאות לעומק של 7 מ', על מנת להפריד בין הבית לבין הקרקע, בהתחשב בכך שהאדמה במקום היא כבדה, המשנה את נפחה בעקבות שינויי לחות.
הקבלן החל בביצוע הבניה לפי התוכניות שהוכנו. קודם יציקת הרצפה הראשונה החליט התובע להגביה את המפלס התחתון של הבית, מעבר למאושר בהיתר הבניה. בעניין זה התעוררה מחלוקת בין הצדדים שכן לטענת הנתבעים הדבר נעשה על מנת לאפשר לתובע לבנות בעתיד מרתף או תוספת בניה אחרת בתחתית הבית בניגוד להיתר, טענה זו הוכחשה על ידי התובע. אין ספק כי ההגבהה האמורה חייבה שינויי בקונסטרוקציה של השלד, דבר אשר בדיעבד, התברר כי לא נעשה ולא שונה, והתכנון ההנדסי נשאר כמות שהיה. עוד עולה כי לא ניתן לשינוי האמור כל ביטוי בתוכניות  להפרש הגבהים ואין כל פרטים למדרגות החיצוניות שהוספו, בעקבות השינוי בבניה
(להלן: "השינוי בבניה"). השינוי בבניה גם חייב פתרון של ניקוז מי הגשמים נוכח הפרשי הגובה שלא נעשה.

בין לבין, התגלו בבית סדקים בקירות, אשר מופיעים הן בחלקו החיצוני והן בחלקו  הפנימי של הבית. התובע פנה למומחה מטעמו, המהנדס בן חורין, שערך ביקור בבית והגיש ביום 5.8.2002, חוות דעת.
בחוות הדעת, פרט בן-חורין את ממצאיו בדבר קיום סדקים ניכרים וליקויים, וכן פירט את עלויות התיקון הניכרות. בהסתמך על חוות הדעת של בן-חורין דרש התובע לחייב את הנתבעים בעלות תיקון הליקויים, אך אלה כפרו בחבותם כמו גם בקיום סדקים הנטענים.

בית המשפט מינה מומחית מטעמו לבדיקת הכשלים וליקויי הבניה וחלוקת האחריות בין המעורבים השונים במהלך הבניה.

מחוות הדעת עולים ממצאים חד משמעים באשר לקיומם של סדקים, מקור הסדקים כמו גם פתרון לתיקונם:
התברר כי קיימים סדקים אופקיים, אנכיים ואלכסוניים בקירות, בתקרה, ברצפה ובעמוד מרכזי מתחת לרצפה. הסדקים הגדולים ביותר הם האלכסוניים המצויים בקיר החזית אשר נפתחו עד עובי של כ- 8 מ"מ משני צדי הקיר.

המומחית אישרה את קיומם של כל הסדקים המצוינים בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים  בנוסף, גילתה המומחית מטעם ביהמ"ש  סדקים נוספים שכנראה עדיין לא התפתחו בעת ביקורו של מומחה התובעים בבית. מדובר בסדקים העוברים לכל רוחב הבניין בתחתית הרצפה המוגבהת ובערך באותו  מקום גם בתחתית תקרת הבטון בכניסה, סלון ומטבח.

המומחית מטעם ביהמ"ש  חילקה את הסדקים למספר סוגים, כאשר לדעתה, מקור כל סוג סדקים, נובע בחלקו משינויים אקלימיים רגילים ומוכרים להם נדרש פתרון מסוים וסדקים אחרים, נובעים כתוצאה מהשינוי בבינוי, דהיינו הגבהת מפלס הקרקע מבלי שהוסדר המתחייב כתוצאה מכך בתחום ההנדסי ולכך פתרונות  שונה, כמפורט להלן.

לסיכום, סברה המומחית כי הסדקים האלכסוניים הגדולים הקיימים בבית, הם הסדקים המשמעותיים, המצריכים טיפול יסודי, נוצרו עקב התרוממות יסודותיו בצורה לא אחידה, בייחוד בחלקו הקדמי, עקב כמויות המים הגדולות שהצטברו מתחתיו, בחורף והתייבשו בקיץ וזאת כתוצאה מהשוני בין התוכניות לבין הבינוי בפועל.
שאר הסדקים הקיימים הם אופייניים לבתים חדשים ומתוקנים בדרך כלל בתום תקופת הבדק השנתי ע"י הקבלן ואינם מופיעים שוב.
 
כל הצדדים  המעורבים בתיק זה הגישו תצהירי עדות ראשית ואף נחקרו ארוכות בבית המשפט.
לאחר שמיעת העדויות בתיק הגיע כבוד השופט  למסקנה  לפיה יש לייחס למהנדסת פאר, את החבות העיקרית לכשל בהתהוות הסדקים האלכסוניים בקובעו כי המהנדסת פאר היא האחראית על הבנייה והיא  לא חלקה על היותה אחראית על הפיקוח העליון לנושא השלד.

עדותה של המהנדסת לדברי בית המשפט שזורה בתשובות בלתי מהימנות, אינן מתיישבות עם המסמכים, התוכניות והעדויות האחרות, דבריה, סתורים על פניהם, והדברים הגיעו עד כדי הימנעות להשיב על שאלות מחמת הפללה עצמית.התנהגותה של המהנדסת עוררה תוגה בלבו של השופט בדבר התנהלות מהנדסת בישראל, שלא בחלה ליתן אישורים לוועדה לתכנון ובנייה, בידיעה שאלה אינם משקפים את המציאות, על כל ההשלכות החמורות של הדבר.

ביהמ"ש קבע, כי המהנדסת פאר הודתה למעשה, כי לא עשתה מלאכתה נאמנה שעה שחתמה על כל האישורים, ביום אחד, מבלי לרשום תאריכים ומבלי שיכלה ליתן הסבר לפשר התנהגותה. זאת ועוד, היא לא ווידאה האם אלה משקפים נאמנה את המצב. חמור מזאת, המהנדסת פאר אף נמנעה מלהשיב על שאלות בהקשר זה מחמת הפללה עצמית, הימנעות העומדת כנגדה.

עוד קבע ביהמ"ש בפסק דינו, כי המהנדסת פאר נתנה ידה לבניה שונה מהמותר מבלי לוודא את התאמת הקונסטרוקציה. על המהנדסת פאר היה לדאוג לתכנון ולבניית קורות קשר או קורות תחתונות ברצפת הבטון, דבר שהיה מונע התפתחות הסדקים (עמוד 7 לחוות דעת המומחית).
וכי לא היה בפי המהנדסת פאר הסבר מדוע לא רשמה תאריכים על האישורים עליהם היא חתמה לא כל שכן, אישרה שחתמה עליהם ביום אחד, לאחר סיום הבניה.

ביהמ"ש לא  קיבל את ניסיונה של המהנדסת פאר להסיר מעליה את האחריות על ידי טענה כי חשבה שהשרטט הוא אדריכל והוא האחראי לכשלים בקובעו כי אין עסקינן בהנדסאי אלא  בשרטט, דבר שהיה ידוע היטב למהנדסת פאר שכן השניים עבדו שנים רבות ביחד ויש להניח שהמהנדסת פאר מודעת להכשרתו ועיסוקו. מעל ומעבר, אם היה השרטט אדריכל ולא רק שרטט, אזי הוא היה חותם על הבקשה להיתר ולא הייתה נדרשת רק חתימתה.

ביהמ"ש הגיע לכלל מסקנה כי המהנדסת פאר לא קיימה את המוטל עליה כאחראית על פיקוח עליון של הבניה, וכקבוע בתקנה 2 לתקנות וכפי שפורש בהלכה.
לפיכך על המהנדסת פאר היה גם לוודא כי נושא הניקוז מוסדר, על מנת למנוע חדירת  מים לחלל מתחת הבית, שעלול לפגוע ביסודות, ובהמשך לגרום להתהוות הסדקים. מכל המקובץ מתבקשת מסקנה אחת, המהנדסת פאר, התרשלה בביצוע מלאכתה.
ביהמ"ש ייחס למהנדסת פאר חבות של 80% לקיום הסדקים האלכסוניים.

באשר לקבלן- הגם שביהמ"ש סבר כי חלקו של הקבלן הנו שולי באשר להתהוות הסדקים האלכסוניים וזאת כי בנה לפי תוכניות שהיו בידו ואינו מוחזק כמומחה לעניין קונסטרוקציה.
עם זאת, הקבלן פעל בידיעה ברורה כי בניית השלד בפועל על ידו, שונה וחורגת מהיתר הבניה, ואינה תואמת איפוא את תוכניות ההנדסאיות. מחקירתו בבית המשפט עלה כי הקבלן בחר שלא להפעיל שקול דעת, וקבל את כל ההנחיות שנתנה לו המהנדסת פאר, הקבלן לא ביצע בפועל שינוי קורות בהתאם לשינוי המבנה והגבהתו. בחקירתו בבית המשפט ניסה הקבלן למזער את חלקו, כאשר נשאל לגבי אנשי מקצוע נוספים אשר לקחו חלק בתכנון השלד טען כי לא ידע מי הם.
בחקירתו בבית המשפט הודה הקבלן כי היה מודע לכך שהבניה שבוצעה  על-ידו אינה בהתאם להיתר וביהמ"ש סבר כי קיימת חובה על קבלן אשר מודע לכך שיש שינוי בבנוי בין ההיתר הקיים והתוכניות שניתנו קודם למתן ההיתר, לבדוק אם כתוצאה מהשינוי, לא נדרשת התאמה של תכנון השלד,  כגון שינוי בקורות,  בכמות הבטונים, החיזוקים  וכדומה.

למצער, חובה הייתה  עליו , לפי קביעת ביהמ"ש לפנות למהנדסת פאר ולהסב תשומת לבה לכך, או לשאול את מזמין העבודה, דהיינו התובע האם נתן דעתו לכך שכתוצאה מהשינוי שהוא מבקש, יש לבחון את ההשלכות ההנדסיות. קבלן בנייה, אינו אמור לטמון ראשו בחול, להתעלם מהמציאות כהווייתה, לבנות לפי תוכנית קיימת, כאשר ברור לו שישנם שינויים מהותיים. לפיכך, אני קובע את חבות הקבלן בשיעור 10% להתהוות הסדקים האלכסוניים.
התובעים היו מיוצגים ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן

 ליקויי בניה
הותר לפרסום 8.10.2009
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.